Viele Vermieter sind angesichts der Mietpreisbremse besorgt, beim Festlegen der Miete, etwas falsch zu machen. Tatsächlich sind die Regeln regional sehr unterschiedlich. Doch wenn Sie mit System und etwas Know-how vorgehen, ist das Finden des optimalen Mietpreises gar nicht so schwer. Die wichtigsten Aspekte haben wir Ihnen hier zusammengefasst.
- Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel
Alle zwei Jahre zum 1. April wird der Richtwert an die Inflation angepasst. Das Justizministerium verlautbart die neuen Werte. Hier können Sie die aktuellen Höhen für ganz Österreich nachlesen. Die neuen Richtwerte sind wirksam ab 1.4.2019, sofern ein neuer Vertragsabschluß ab 1.4.2019 erfolgte. Die Werte betragen wie folgt:
- Bundesland Richtwert (in Euro/m²)
- Burgenland 5,30 €
- Kärnten 6,80 €
- Niederösterreich 5,96 €
- Oberösterreich 6,29 €
- Salzburg 8,03 €
- Steiermark 8,02 €
- Tirol 7,09 €
- Vorarlberg 8,92 €
- Wien 5,81 €
Die Richtwertmiete setzt sich zusammen aus dem Richtwert selbst sowie den Zu- + Abschlägen und unter Umständen dem Lagezuschlag. Das ist auch ein Grund, warum wir Sie mehr über Ihre Handlungsmöglichkeiten bei Mieterhöhung aufgrund von Indexanpassung informieren. Die Indexrechner berechnen lediglich den jetzt aktuellen Mietzins, klärt aber nicht, ob die errechnete Höhe verlangt werden darf.
Daher finden Sie hier die wichtigsten Fragen und Antworten.
Was gilt es bei einer Mieterhöhung wegen Indexanpassung zu beachten:
- Haben Sie einen Mietvertrag, der dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht?
- Wurde eine wirksame Index- bzw. Wertsicherungsklausel vereinbart?
- Haben Sie die Mieterhöhung fristgerecht zugestellt bekommen?
- Welche Mietzinsart haben SIe vereinbart: Richtwertmiete, einen Kategoriemietzins, eine angemessene oder gar eine freie Miete?
Der Indexrechner gibt Ihnen nur die derzeit aktuelle Mietzinshöhe bekannt, beantwortet aber nicht die Frage, ob die Mieterhöhung z.B. aufgrund einer Wertsicherungsklausel überhaupt zulässig ist.
- Mietzinsarten, die einer Indexanpassung unterliegen können
- Kategoriemietverträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden
- Richtwertmietverträge, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden
- angemessene und freie Mietzinsvereinbarungen
- Wirksamkeit der Indexanpassung im Mietvertrag
Die Wertsicherungsklausel ist wirksam, wenn im Mietvertrag eine transparente und nachvollziehbare Formulierung vorhanden ist, wonach der Mietzins an die Inflationsrate angepasst werden darf. Wenn Sie unsicher sind, ob die vorhandene Klausel wirksam ist, lassen Sie sie von uns prüfen.
- Geltendmachung der Wertsicherungsklausel
Die neuen Richtwerte werden derzeit im Zweijahres-Takt immer am 1.April vom Justizminister verlautbart. Ihr Vermieter darf das Erhöhungsschreiben für Richtwert- und Kategoriemieten nicht vor diesem Termin absenden und es muss spätestens am 21. April (14 Tage vor dem nächsten Zinstermin) bei Ihnen angekommen sein, um für den nächsten Monat wirksam werden zu können. (Seit 2013 ist der Fälligkeitstermin für Mieten mit dem 5. des Monats festgelegt worden. Daher verschiebt sich auch der Termin für das Einlangen des Erhöhungsschreiben an den Mieter.) Kommt es später an, ist die Erhöhung im Mai nicht mehr möglich. Dem Vermieter geht dann ein Monat verloren. Der nächstmögliche Termin wäre dann der 1. Juni.
Sollten Sie einen Vertrag mit einer freien oder angemessenen Mietzinsvereinbarung haben, dann betrifft Sie die Kundmachung des Justizminsters zur Erhöhung der Richtwerte/ Kategorien nicht. Ob bei Ihnen eine Wertanpassung erfolgen darf, hängt allein von ihrer Vertragsvereinbarung und der Inflationsrate ab!
Rückwirkende Indexanpassungen der Miete sind bei Richtwert-und Kategoriemieten sowie angemessenen Mieten NIE erlaubt. Nur dort, wo das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, wäre eine Nachverrechnungen der Erhöhungsbeträge für maximal 3 Jahre erlaubt.
Wenn Sie sicher gehen wollen, ob Ihre Indexmieterhöhung zulässig ist, stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Unter 050 195 können Sie uns österreichweit erreichen.
Wie und wo können Sie Indexrechner für Ihre Recherchen nutzen?
- Indexrechner der MVÖ liefert Indexdaten für die aktuelle Miete
- Indexrechner der Statistik Austria liefert einerseits Daten zum Verbraucherpreisindex. Mit ihm können aber auch vergangene Erhöhungen nachgerechnet werden.
Um den optimalen Mietpreis zu ermitteln, hilft es den Rat eines Experten einzuholen. Denn für die korrekte Einschätzung ist eine Menge an Hintergrundwissen, Kenntnis des Marktes und viel Erfahrung nötig.
Sind Sie sich unsicher bei der Ermittlung Ihres optimalen Mietpreises? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.